Presencia a tu medida
Podés acompañarme a la visita o coordinar para que realice el relevamiento directamente.
Servicio de valoraciones a colegas del rubro inmobiliario
Valores que podés explicar, sostener y defender.
Tu inmobiliaria al frente. Mi respaldo técnico detrás de cada valor, con visita presencial, metodología comprobable y un informe preparado con tu marca.
- PresencialConozco el inmueble
- Tu marcaInforme personalizado
- Hasta 72 hEntrega hábil
Un valor no se adivina.
Se investiga, se calcula y se argumenta.FRAGA VALORACIONES · MONTEVIDEORespaldo técnico B2B
Vos conducís la relación. Yo sostengo el valor.
Un servicio pensado para que el colega llegue a la reunión con evidencia, criterio y una explicación profesional; no solamente con una cifra.
“El cliente, la captación y la relación comercial pertenecen a tu inmobiliaria.”
Trabajo como apoyo técnico externo, con confidencialidad, sin acciones de captación y sin contacto comercial posterior con el propietario.
Tu identidad primero
El informe lleva el logo de tu inmobiliaria. Mi intervención queda identificada de forma técnica y discreta.
Argumentos utilizables
Además del valor, recibís una guía concreta para presentarlo y responder las objeciones del propietario.
Horas hábiles
Plazo máximo desde la visita y la recepción de la información necesaria.
Cómo llego al valor
Cada conclusión deja un rastro comprobable.
La metodología se adapta al activo. Cuando el caso lo requiere, cruzo más de un enfoque para controlar el resultado antes de adoptarlo.
- 01
Visita y relevamiento
Inspección presencial, medidas, distribución, conservación, atributos, limitaciones y registro fotográfico.
- 02
Lectura de microzona
Competencia real, demanda, conectividad, entorno inmediato, normativa y comportamiento del producto.
- 03
Comparables útiles
Selección y depuración de antecedentes que realmente compiten con el inmueble analizado.
- 04
Homogeneización
Tablas, coeficientes y ponderaciones para corregir diferencias y volver comparables datos que no son idénticos.
- 05
Valor y estrategia
Valor técnico adoptado, rango defendible, precio de publicación y argumento comercial para presentarlo.
Análisis comparativo
Regla de los 12 puntos, selección de competencia, homogeneización y ponderación de antecedentes.
Renta y capitalización
Renta esperada, gastos, rendimiento y tasa aplicable para activos cuyo valor se explica por su ingreso.
Costo depreciado
Valor del terreno más costo de reposición, menos depreciación física, funcional y económica.
Método residual
Potencial edificable, metros vendibles, costos, tiempos, riesgo y beneficio esperado del desarrollador.
Análisis económico
Cuando el inmueble produce renta, el valor también se lee como negocio.
No alcanza con mirar el alquiler publicado. Se ordenan ingresos, vacancia, gastos operativos, inversión y riesgo para entender qué rendimiento compra realmente el inversor.
Renta potencialIngresos
−Vacancia + gastosEgresos
=Ingreso operativoNOI
Multiplicador de Alquiler Bruto
Relación entre precio y renta bruta anual para una lectura rápida del activo.
Tasa de capitalización
NOI anual dividido por el valor: rendimiento operativo antes de financiación.
Flujo de fondos
Ingresos y egresos proyectados, mantenimiento, impuestos, financiación y valor de salida.
Retorno y sensibilidad
Escenarios de renta, ocupación, costos, plazo y reventa para medir riesgo y retorno.
Tablas y coeficientes
Corregir diferencias es parte de tasar.
No todo inmueble parecido es comparable. Las variables se justifican y se ponderan según su incidencia real en ese mercado.
- Ubicación y microzona
- Superficie y tipología
- Antigüedad y vida útil
- Estado de conservación
- Frente, fondo y forma
- Planta, orientación y luz
- Garaje y amenities
- Normativa y edificabilidad
- Ross-Heidecke, cuando aplica
Informe técnico · Caso real anonimizadoEl informe
Una herramienta para captar y negociar mejor.
El documento se prepara para que puedas utilizarlo frente al propietario, con tu marca al frente y la fundamentación necesaria para defender la recomendación.
- 01Tres lecturas del valor
Valoración técnica, precio sugerido de salida y rango probable de venta.
- 02Fundamentación técnica
Microzona, comparables, tablas, ajustes, métodos y condicionantes considerados.
- 03Argumentario comercial
Cómo explicar el resultado, anticipar objeciones y demostrar por qué algunos antecedentes no corresponden.
- 04Identidad personalizada
Logo de la inmobiliaria contratante y autoría técnica identificada de forma discreta.
Caso real · Datos anonimizados
Un inmueble. Tres valores que responden preguntas distintas.
El informe separa el resultado técnico de la decisión comercial. En este caso, el valor técnico y el precio de salida coinciden, pero conceptualmente no son lo mismo.
Valor integrado del activo: USD 260.000 de suelo más USD 125.000 de construcciones depreciadas.
Precio recomendado para presentar al mercado bajo una estrategia mixta: vivienda y potencial constructivo.
Banda de negociación o cierre más esperable después de contrastar oferta activa, liquidez y perfil comprador.
EjemploCómo se defiende el valor
“Se adopta un valor técnico integrado de USD 385.000. El suelo fue analizado mediante comparables, homogeneización por forma y control residual; las construcciones, por costo de reposición depreciado con Ross-Heidecke. Como el inmueble conserva valor de uso y potencial constructivo, no corresponde tratarlo solamente como terreno vacío. Para la salida se recomienda USD 385.000, con una franja probable de negociación y cierre entre USD 360.000 y USD 380.000.”
Presentación del informe
Una muestra clara de cómo se presenta y justifica el valor.
Estas capturas pertenecen al informe estudiado. Se ocultaron dirección, padrón, solicitante, firma e identificadores sensibles. La extensión final se adapta a cada inmueble y a la complejidad del análisis.
Portada y síntesis de valorAmpliar ↗
Síntesis ejecutivaAmpliar ↗
Comparables de mercadoAmpliar ↗
Costo depreciadoAmpliar ↗
Conclusión y criterio comercialAmpliar ↗Los metros se miden.Los coeficientes se ponderan.El valor se demuestra.
Activos y operaciones
Desde una propiedad urbana hasta un caso que exige cruzar métodos.
Trabajo con inmuebles residenciales, comerciales y activos de inversión. Los estudios de alta complejidad se cotizan según alcance.
Residencial
Apartamentos, casas, propiedades horizontales y unidades con renta.
Comercial
Locales, oficinas, depósitos y activos cuyo valor depende de su uso e ingreso.
Tierra y desarrollo
Terrenos, padrones, edificios, potencial edificable y proyectos inmobiliarios.
Casos especiales
Llaves comerciales, inmuebles singulares y estudios que requieren un alcance específico.
Importante: los planes publicados corresponden a valoraciones urbanas convencionales. Edificios completos, desarrollos, llaves comerciales y estudios de especial complejidad llevan presupuesto previo.
Álvaro Fraga
Quién respalda el informe
Criterio técnico con lectura comercial.
Una valoración no termina cuando cierra la planilla. También tiene que dialogar con el mercado, con la estrategia de venta y con la conversación que el colega tendrá frente a su cliente.
Analista en Gestión InmobiliariaTasador Inmobiliario
Me especializo en valoraciones urbanas con lectura técnica, comercial y financiera. Trabajo con viviendas, propiedades horizontales, locales, inmuebles con renta, terrenos, edificios, desarrollos y llaves comerciales, eligiendo el método que mejor explica cada activo y cruzando controles cuando el caso lo exige.
He capacitado a inmobiliarias y agentes en comparables, homogeneización, renta, capitalización, costo, depreciación y análisis residual. También desarrollo el Taller de Valoraciones Urbanas, orientado a convertir fórmulas y tablas en criterio aplicable frente al cliente.
ACMMercado y comparables
NOIRenta y capitalización
ResidualTierra y desarrollo
PRENSA Y FORMACIÓN
Valoraciones inmobiliarias, también desde la docencia y la divulgación.
Fui presentado en Head Hunter Real Estate Review, la revista especializada de Head Hunter Inmobiliario, con un perfil dedicado a mi trabajo, metodología y compromiso con la profesionalización del sector.
También brindé una charla sobre valoraciones inmobiliarias: cómo pasar de la intuición a un valor respaldado por evidencia, método y una argumentación que el profesional pueda sostener frente al cliente.
Ver charla en Head HunterVideos y formación
Explicar el método también forma parte del trabajo.
Dos contenidos para ver mi forma de analizar y comunicar una valoración, más una clase abierta dedicada a una idea central: tasar no es adivinar.
TVU21
CLASE ABIERTA
Tasar no es adivinar.
Una mentoría sobre método, evidencia, rangos y defensa del valor frente al cliente.Planes profesionales de valoración
El mismo nivel de análisis. Mejor valor por volumen.
No hay una versión recortada del servicio: cambia la cantidad contratada, no la profundidad del trabajo.
Valoración individual
$U2.500
Una valoración urbana convencional.
- Visita presencial
- Informe con tu marca
- Argumentario comercial
- Entrega hasta 72 h hábiles
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$U 2.167 por valoración · Ahorrás $U 1.000
- Todo lo incluido en la individual
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- Vigencia de 6 meses
- Uso exclusivo de la inmobiliaria
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- Todo lo incluido en la individual
- Cinco informes personalizados
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- Prioridad de coordinación
Planes prepagos · Vigencia desde la contratación · Servicios no utilizados al vencimiento no reembolsables · Casos especiales sujetos a presupuesto.
Cobertura presencial
Los principales mercados inmobiliarios de Montevideo.
La visita está incluida dentro de la cobertura habitual. Otras ubicaciones se analizan previamente según zona y características del inmueble.
Costa y Este
Punta Carretas · Pocitos · Buceo · Malvín · Punta Gorda · Carrasco
Centro y Sur
Ciudad Vieja · Centro · Cordón · Barrio Sur · Palermo · Parque Rodó
Centro–Norte
Tres Cruces · Parque Batlle · Villa Dolores · La Blanqueada · Jacinto Vera · La Comercial
Oeste habitual
Aguada · Goes · Reducto · Brazo Oriental · Atahualpa · Prado · Capurro
Otras zonas
Disponibilidad sujeta a consulta y coordinación previa.
Preguntas frecuentes
Antes de coordinar.
¿El colega debe acompañar la visita?+
No necesariamente. Puede acompañarme o coordinar la presentación para que realice el relevamiento directamente.
¿Qué marca aparece en el informe?+
El logo principal es el de la inmobiliaria contratante. Mi participación figura en forma acotada como responsable técnico de la valoración.
¿Cuándo comienza el plazo de 72 horas?+
Luego de realizada la visita y recibidos los antecedentes o documentos necesarios para completar el análisis.
¿Existe contacto comercial posterior con el propietario?+
No. La comunicación se limita al relevamiento técnico acordado. No realizo captación ni seguimiento comercial del cliente.
¿Qué ocurre si el caso es especialmente complejo?+
Se define previamente el alcance, plazo y presupuesto. Esto aplica, por ejemplo, a edificios, desarrollos, llaves comerciales o estudios residuales extensos.
Fraga Valoraciones
Que el próximo valor no dependa de una opinión.
Sumá respaldo técnico a tu inmobiliaria sin ceder la relación con tu cliente.